La revolución inmobiliaria de Asunción

Asunción vivió en los últimos 15 años un cambio estructural sin precedentes, resultado de la iniciativa privada. La gran deuda: el rol del Estado y la crisis municipal.
¿Cómo se desarrolló el mayor boom inmobiliario sin planificación estatal?
¿Hacia dónde se mueve la ciudad y cuál es su potencial de crecimiento?
¿Cómo se está reorganizando la forma de vivir y trabajar en Asunción?
¿Dónde se concentra la demanda y porqué el centro quedó rezagado?

La evolución del desarrollo inmobiliario en Asunción fue el eje de este episodio de Plaza Pública, que propuso un análisis sobre los cambios urbanos registrados en los últimos quince años y las tendencias que comienzan a perfilarse hacia el futuro. A partir de imágenes comparativas, datos de inversión y experiencias del sector privado, se abordó cómo se configuraron los principales polos de desarrollo y cuáles son los factores que hoy condicionan su expansión. Participaron Raúl Gauto y Gonzalo Faccas, en una conversación conducida por Yan Speranza.

Quince años de consolidación del desarrollo inmobiliario

Durante el programa se describió el proceso mediante el cual el desarrollo inmobiliario pasó de proyectos aislados a una actividad estructurada, con actores especializados y una cadena de valor más compleja. Se explicó que este proceso se inició hace aproximadamente quince años, con la aparición de desarrolladores que comenzaron a invertir de manera sistemática en distintos tipos de proyectos. Esta evolución fue acompañada por una profesionalización de las empresas constructoras, el desarrollo de proveedores y la incorporación de nuevas capacidades técnicas.

Profesionalización de desarrolladores, constructores e inversores

Uno de los ejes centrales fue la transformación del modelo de negocio inmobiliario. Se distinguió el rol del constructor, encargado de la ejecución de las obras, del desarrollador, responsable de definir el producto, el segmento objetivo, el financiamiento y la comercialización. En este marco, se explicó la adopción progresiva de esquemas basados en capital propio, preventa y, en menor medida, apalancamiento bancario. También se describió una mayor sofisticación del inversor, con expectativas más claras sobre rentabilidad, riesgo y horizontes de inversión.

Ejes corporativos y concentración espacial del desarrollo

La conversación analizó la localización de los principales desarrollos, especialmente en el segmento de oficinas corporativas. Se señaló que alrededor del 70 % de los metros cuadrados construidos se concentran en el eje de Villa Morra y el nuevo eje corporativo sobre Aviadores del Chaco y Santa Teresa, mientras que cerca del 30 % permanece en el centro histórico. Este proceso fue vinculado a factores como infraestructura disponible, accesibilidad, servicios y preferencias del mercado, así como a las limitaciones estructurales del centro de la ciudad.

Transición desde casas hacia oficinas y vivienda vertical

Otro aspecto desarrollado fue la transición progresiva desde el uso de casas como oficinas hacia edificios corporativos, así como el cambio en el mercado residencial. Se describió una adaptación de la oferta hacia unidades habitacionales más pequeñas y funcionales, alineadas con cambios culturales y estilos de vida urbanos. En este contexto, se mencionó que una proporción significativa de las compras inmobiliarias corresponde a inversores que adquieren unidades para alquiler, particularmente en el segmento de precios medios.

Inversión, valorización del suelo y crecimiento patrimonial

El programa incluyó una estimación del volumen de inversiones realizadas en los principales polos inmobiliarios, que supera varios miles de millones de dólares en los últimos años. Asimismo, se analizó el aumento sostenido del valor del suelo urbano, con incrementos significativos en zonas de alta demanda. Este proceso fue presentado como un fenómeno de mercado, asociado a la localización, la disponibilidad de tierra y la consolidación de servicios, más que a políticas públicas específicas de incentivo.

Infraestructura urbana y rol del Estado

Uno de los puntos críticos abordados fue la relación entre el desarrollo inmobiliario y la infraestructura urbana. Se señalaron limitaciones en materia de desagüe cloacal, transporte, veredas y ordenamiento territorial, tanto en Asunción como en municipios del área metropolitana. En este contexto, se describió cómo, en algunos casos, los desarrolladores asumen inversiones adicionales para viabilizar sus proyectos. También se analizó el impacto de cambios recientes en la normativa tributaria municipal sobre la localización de nuevas inversiones.

Expansión metropolitana y nuevos polos de desarrollo

En el tramo final se discutieron las tendencias futuras del desarrollo inmobiliario, incluyendo la expansión hacia nuevas zonas y municipios del área metropolitana. Se mencionaron áreas como Santísima Trinidad, Primer Presidente, Luque y otros sectores emergentes, así como la posibilidad de que surjan nuevos polos a medida que se consoliden servicios e infraestructura. Este proceso fue vinculado a la disponibilidad de tierra y a la creciente demanda por vivir cerca de los lugares de trabajo.

El episodio permitió describir la transformación del desarrollo inmobiliario en Asunción y su impacto sobre la estructura urbana de la ciudad. A partir del análisis de inversiones, localización, cambios culturales e infraestructura, se expusieron los principales factores que están modelando la evolución del mercado inmobiliario y los desafíos que plantea su articulación con la planificación urbana y las políticas públicas.